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相続直前の貸付用不動産は「評価の前提」が変わる時代へ

令和８年度税制改正大綱において、相続税評価の中でも特に実務への影響が大きいのが、「相続等の直前に取得した貸付用不動産の評価見直し」です。

これまで相続税評価では、路線価や倍率方式など、いわゆる通達評価を前提とすることで、市場価格よりも低い評価額になるケースが少なくありませんでした。

そのため、相続直前に収益不動産を取得し、相続税負担を大きく圧縮するスキームが一定程度使われてきたのが実情です。

今回の改正は、そうした評価と実態の乖離に正面からメスを入れる内容です。

具体的には、被相続人等が相続開始前５年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産については、原則として「課税時期における通常の取引価額」、つまり市場価格ベースで評価することとされました。

これは実務上、従来の相続税評価額がそのまま使えないことを意味します。

もっとも、実務への急激な影響を和らげる配慮もなされています。課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した金額の80％で評価することも可能とされており、一定の安全弁は残されています。

ただし、「課税上の弊害がない限り」という文言が示すとおり、形式的な適用ではなく、実質的な判断が重視される点には注意が必要です。

１億円の収益マンションが、改正後も8,000万円程度までに評価は下げられるといえど、これまでは例えば4,000万円程度の評価になるということを想定して、収益性がいまいちであるが、相続税の節税目的のために購入しようとしている、した人、または販売してきた事業者にとってはもう一度見直さなければいけない状況になりました。

令和9年1月1日以降の施行でありますが、贈与であれば計画を立てて行うことができますが、相続はいつ起こるかわからないものなので、相続税がいくらくらいになるかを再度計算する必要があるかと思います。

不動産小口化商品

また、不動産特定共同事業や信託受益権を通じて保有する貸付用不動産については、取得時期に関係なく、市場価格評価が原則となりました。

これにより、小口化商品を利用した相続対策についても、従来以上に慎重な検討が求められることになります。

プロとしての意見と今後の対策

今回の改正は、「相続対策＝評価差を使う」という発想から、「なぜその不動産を保有するのか」という本質を問う方向へ、明確に舵を切ったものだと感じています。今後は、短期的な評価圧縮だけを目的とした不動産取得は、税務上のリスクが高まると言わざるを得ません。

対策として重要なのは、①取得時期、②取得目的の合理性、③中長期の収益性と事業性を、事前に言語化・整理しておくことです。

特に、相続までの期間が５年を切っている場合には、評価だけでなく資金繰りや承継後の運営まで含めた総合的な設計が不可欠になります。

不動産と税務の両面から冷静に検討し、「残すための不動産」になっているかを確認することが、これからの相続対策の基本になるでしょう。