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「借金してアパートを建てると相続税の節税になる」という話をされる方がいます。

少し、間違いがるので訂正させていただきます。

確かに、節税になるのは間違いありませんが、「借金して」は嘘になります。

そもそも、評価方法の違いを利用しての節税ですので、借金そのものにおいては節税効果はありません。

何故、「借金をして」なのか？

そればリバレッジ効果（てこの原理）からのお話だと思います。

現金を持っていない方でも借金をすることにより、アパートが建てられたり、本来今すぐできなかった節税効果が得られるということです。

借金を返済したとしても節税効果には何ら変わりはありません。

具体的に相続税の評価を考えるとわかりやすいかもしれません。

例えば、１億円の現金は当然1億円と評価されます。

では、１億円でアパートを建てた場合には幾らくらいの評価になるのでしょうか？

１億円で建てたのなら評価額も１億円では？？

いいえ違います。相続税の評価では固定資産税の評価額で評価します。固定資産税の評価額を1.0倍にしたもの・・・つまり評価額そのものです。

ではいくらくらいの評価額になるのかというと１億円に対し実は4000万円くらいの評価になるのです。

そこからアパートに住人が住むことにより居住権が発生し、4000万円から借家権割合30％を引くのです。

すると2800万円＋１億円の借金となると相続財産を7200万円も圧縮したことになるのです。1億円の借金を返済したとしても手元から1億の現金がなくなりますので、借金は関係ないのです。

つまり、現金からアパートという資産に変えたことにより、評価を圧縮することができたのです。

注意：借金をしては、アパートを建築させたい業者さんの思惑だったりします。評価がアッシュされるには理由があります。流動性がなくなるのです。売りたいときに売れない、売れたとしても1億になりますか？アパートを建築してキャッシュはなくなってしまいませんか？将来相続される方たちはアパート経営を望まれていますか？