名古屋市南区で相続対策なら相続あんしんサポートなごやまで！初回相談無料です。

リースバックを皆さんは聞いたことがりますか？

リースバックとは、老後の資金確保のためのスキームの一つです。

住んでいる自宅を業者に売却し、売却した業者から、再度、賃貸借契約を結ぶというものです。

そのことにより、家賃を支払わなければいけませんが、住み慣れた自宅に住みながら、老後の資金を得ることができます。

老後の資金を捻出したいが、貯えがなくご自宅しか財産がないという方には非常に有効なスキームだと思います。

とはいえ、私も実務で行ったことはなく、この度、リースバックをしたいという方からのご連絡により、検討をし、感じたことをコラムにさせていただきました。

リースバックには、単純に分解すると、自宅を購入するとう契約とその自宅を貸すという契約の2つに分かれます。

つまり、自宅の売却の価格とその自宅の賃借料を決めなければなりません。

①自宅の売却の価格

では一体いくらで購入すればいいのでしょうか？

収益物件としての価格

・・・・リースバック契約なので購入者は業者です。購入後に賃貸借契約を結ぶので、収益物件としての買取金額が想定されます。築年数に応じて金額は変わりますが、利回りを基に金額が決まります。リースバック契約を今回希望されたお客様のご自宅はとても古く、万が一に亡くなられた場合には次の入居者を見つけることができない物件でした。利回りで考えた場合には最低でも10％は欲しいと感じました。

また、亡くなられた後には、建屋は古く、入居者は見つからないことが想定でき、賃貸に回せないので、売却する場合にも、建屋を解体し、確定測量などの費用が掛かりますので、それを考えた場合には利回り10％ではさらに難しいだろうと思いました。

ご相談者様は、単身高齢者ということもあり、賃貸借契約後は、単身の方の介護、認知症、医療など、親族がいるとはいえ、その手配やまた、孤独死などにより、発見が遅れた場合には心理的瑕疵(傷）として、貸すことも売ることも相場の値段では難しくなるリスクを感じました。

何年賃貸借契約が続くかわかりませんが、寿命より先に、老後資金が尽きてしまった場合には、立ち退きをしていただかなくてはいけないが、住む先も年齢や所得の関係から制限が出てしまう。

あと何年、ご存命かわかりませんが、10年後に亡くなられた場合にその時の、土地の相場がわからない。現在急上昇中の為、今の土地相場を見越して購入してしますと将来どのようなリスクがあるのかわからない。

考えただけで業者にはリスクが多すぎます。そのため、消極的にならざるを得ないと思います。

リースバックを売っているハウスドウさんも買取金額は余り高い値段は出せないようです。

②その自宅の賃借料

・・・広さからおおよそいくらくらいの賃借料が相場であるかを判断することは可能です。

但し、高い値段で買ってほしければ、賃借料が上がるし、賃借料を安くしてほしければ、買取価格も安くなるという相関関係ですが、将来、賃借料を滞納するかもしれないリスクを考えた場合には、そこで希望に応じて、調整するのも危険だと感じました。

結論ですが、今回のご相談では、そのご自宅を購入することにより、少なくない金額が10年単位で寝てしまう可能性があります。リースバック契約終了後、収益物件としてしっかり回っていくものであれば、何ら問題ありませんが、将来、売却も見据えて利益を出そうと考えた場合、どうしても、ご希望に答える金額では購入できないという結論に至りました。

ご相談者さまは、老後資金の貯蓄があるということでしたので、通常の賃貸に入居あるいはサービス付き高齢者住宅に入居し、エンドユーザーにご自宅を高い金額で売却したほうが、手残りが多いと判断し、現在進めています。