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建物所有方式ですが、一般的には個人所有の収益アパートを法人に所有権を移転し、法人の収入とることにより所得を法人に分散させます。個人の財産をこれ以上増やさないようにするスキームです。

法人の所有になったとしてもそのプールされた収益は株価に反映されますが、相続時の株価評価では個人所有よりも安い株価評価になりますし、事業を後継者に手伝ってもらい所得を分散させたり、保険を利用した退職金のスキームや経費の上でも法人にしかできない特典があります。（※個人所有の場合の評価減を失う可能性があります）

新たに法人を立ち上げるのであれば、事業の後継者に株主になってもらい法人を立ち上げるべきでしょう。

ただし、注意が必要ですが、法人に収益アパートの所有権を移転するときに、やたらめったら、法人に移せばいいわけではありません。法人にアパートを売却したときの売却利益に対し個人の方には譲渡所得税が長期所有の場合で20％ほどかかります。自分の会社に自分の財産を売却してもかかる税金で、大きなデメリットです。さらに登録免許税などの移転コストがかかります。そこまでして法人所有にすべきかを判断しなければいけません。さらに、時価での売却が求められますので、故意に金額を下げることはできません。そのため、土地は法人に売却せず個人所有のまま、建物だけを法人に譲渡します。又認定借地権の問題もありますので、借地料や税務署への提出書類など注意点があります。

それでは、どの様な物件を譲渡すべきか？

所有者様がこのスキームを有効に活用できるだけのご年齢か否か？

築年数がたち時価が低く、投資金額（建物購入時価）に対し収益率の高い物件か否か？

銀行借り入れがすでに終了しているか否か？

減価償却が少なく高額の課税所得を移転できるため、所得税の節税にもなります。後継者の世代にも手残りの財産を増やし、納税資金の確保や相続税対策にもなります。大変さはありますが、効果が高いスキームです。

ご興味がございましたらご連絡いただけると有利判定やアドバイスをさせていただきます。