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インボイス制度とはいったい何でしょうか？

簡単に言うと消費税の納税をしっかりと行いますという制度で、税務署側が、消費税を支払った側の金額を受け取った側から確認することができるという制度です。

2023年から始まるこの制度ですが、賃貸経営者にとって何が問題なのでしょうか？

例えば賃貸経営者Aと賃貸経営者Bがいたとします。

Aが現在消費税を納めていないB事業者からマンションを購入した場合に、今までならBが課税事業者か否かを確認せずに（土地は非課税）建物部分には消費税がかかっているものとして（購入者は確認できなかったため）、申告時にもらった消費税と払ったものとした消費税の差額を納めていました。

そして、課税事業者でないBはAから消費税を受け取ったにもかかわらず、消費税分を納税せずに得を（益税といいます）していたということになります。

そしてこれから、インボイス制度が始まった場合には、消費税の課税事業者でないBから購入したマンションには消費税が入っていないことが明確になってしまいます。つまり、課税事業者でないBから購入した場合にはマンションの購入時には消費税を支払っていない為、Aは受け取った消費税と相殺できたにも関わらずそれができなくなってしまいます。

では実際に2者に分けてどうなるか考えてみましょう

居住用の賃貸経営者の場合

居住用の賃貸経営者の売上は非課税です。わざわざ課税事業者になってインボイス発行事業者にならないと思います。

居住用の賃貸経営者は消費税を納めていない方からのマンションの購入時には影響がありませんが、売却する際にインボイスを発行できないために不利益（？）を被るかもしれません。

つまり、購入側である買主は課税仕入れとして後々相殺できる消費税がないわけですから、インボイスを発行できないのであれば、買主は割高と感じ、減額を要求してくるかもしれません。

ゆくゆくはマンションの売却において重要な実質利回り（賃貸収入から固定資産税など必要経費を引いたもの）の考え方が変わるかもしれませんが、不動産業者さんも税務の知識に関しては知識レベルは様々なのでトラブルになりやすいかもしれません。

つまり、居住用の賃貸経営者にとってはマンションを売却する場合には注意が必要となります。

課税事業者でない事業用の賃貸経営者の場合

事業用の賃貸経営者の売上は課税です。課税事業者でなかった方は、おそらく課税事業者にならざるを得ません。

なぜなら、（課税事業者であった賃貸経営者の場合には特に問題はありませんが）事業用の店舗・事務所などを借りている側の事業者にとって当然今までは消費税を支払っているものとして申告をしていましたが、実は賃借料には消費税が支払われていないので、その分を相殺できないということになります。その消費税分は申告時に借主が納税をしなければいけなくなります。となれば、借主である事業者はその分を交渉してくるか、気に入らなければ退去も考えられます。

つまり、消費税を申告していなかった事業用の賃貸経営者は判断に迫られているわけです。

それが、嫌であれば、居住用の賃貸経営のみに事業展開するしかありません。

来るべきに備えて考えていかなければいけませんね。