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2022年問題が来年に迫ってきました。生産緑地とは営農をする代わりに固定資産税は農地並みの課税となり、相続税を猶予してもらえるという制度です。

2022年になると行政に買取を申し出ることができ、その後、申し出が受けられなければ、農地転用をすることができ、つまり農地から宅地として使用することができる、そして、アパートの建築または宅地として売却することができるということです。

農地は大規模であることがあるので大量に農地が宅地として解放されれば、需要と供給のバランスから相対的に宅地の価値が下がるという問題です。

生産緑地が一気に宅地に転用されるのではないかと危惧をしてしまいますが、そんなことはないのではないかと思います。

メリット

①農地から宅地になれば、宅地並みの評価になり高値で売却することができる。アパートなど住宅を建てることができるようになる。

デメリット

①どんどん地価は上昇しているエリアの土地でも営農を続ける限りは農地として固定資産税、相続税は評価されるのに、（買い取りを申し出る残りの期間に応じて評価は変わります。）宅地に転用してしまうと宅地並みの課税になる。

②納税猶予されていた先代からの相続時の相続税は過去に遡り利子税も含めて支払わなければならない。

注視すべき問題なのは、土地の所有者も高齢化し、営農もし続けることが難しい状況になってきています。

それでもなお営農を続けているのは儲かるからでは決してなく、相続税の納税猶予がなくなり多額の相続税の支払いを迫られてしまうからです。

2022年問題は相続税を過去に遡り、支払わなければいけないリスクと売却をすることによるメリットの天秤にかけられるはずです。この機会に遡ってでも相続税を支払い、売却して清算したいという方もいらっしゃると思いますが、相続税プラス譲渡所得税、その他仲介手数料に造成費用・・・思ったより手残りはないはずです。

私としては、生産緑地は現所有者が亡くなられることにより、相続税の猶予が免除され、新たな所有者が相続することにより、その時点で宅地化されていくものであり、2022年で宅地に一気に放出されるというより、相続が発生するたびに徐々に放出されていくのではないかと思います。