名古屋市南区で相続対策なら相続あんしんサポートなごやまで！初回相談無料です。

今回はアパートのオーナー様向けのコラムになります。

自殺・他殺などがあった賃貸アパート・売り物件では、いつまで説明したらいいか問題が解決しそうです。

「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取り扱いに関するガイドライン(案）」国土交通省　令和3年5月10日公示

が出ました。あくまで案ですが、この内容からパブリックコメントがだされ、正式なガイドラインが最終的に出されると思います。

https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=0000219027

「宅地建物取引業者による」とありますが、アパート経営者の方もこのガイドラインを参考にできるでしょう。

いままで、多くの判例はあるものの、様々な判決があり、借主、買主に伝えなければいけないのかわからないケースが多く、多くの不動産業者の疑問として、何年たてば言わなくていいのか？どのように調査すればいいのか？どのような亡くなり方はダメなのか？などグレーゾーンが多く悩みの種でした。

大昔のこととは言えど、購入者の方は住み始めてから近隣の方から、知ってしまった場合には、それがもとに紛争になってしまうかもしれません。人によってはこの心理的瑕疵というのは気にされない方もいれば、気にしてしまう方もいます。

宅建業者から言えば、このような自殺・他殺など調べるには限界があり、意図的に隠してなくてもわからなかったケースや何年も前の話であればさすがに言う必要はないかな・・・と思う事例もありますが、そこでガイドラインが出るというのはありがたい限りです。

しかし、国土国交省は逃げ口上として、民事上の責任はとれませんと書いてあるのも実は微妙ですが・・・

判断を迷うケースとして

ではどのようなケースがあるのでしょうか？

自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合・・・

転落死や転倒事故など日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、告知義務はないとのことです。さすがにここまで告知していてはきりがないのですが、「ただし」と一文があります。

長期間にわたり人知れず放置されたこと等に伴い、室内外に臭気・害虫等が発生し、いわゆる特殊清掃等が行われた場合には告げなくてはいけないとのことです。

他殺、自死、事故死その他原因が明らかでない死亡が発生した場合・・・

事故死であれば、告知しなくてもいいというガイドラインが出ましたが、わからない場合は如何でしょうか？わからないんだから言わなくてもよさそうなものですが、答えは告知してくださいとのことです。それにより、賃借人・購入者の判断に重要な影響を及ぼす可能性があるからとのことです。

おまけ

宅建業者としての原則として、売主・貸主・管理業者以外に自ら周辺住民に聞き込みを行ったり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査を行ったりする義務は今のところありません。
仮に調査を行う場合であっても、近隣住民等の第三者に対する調査や、インターネットサイトや過去の報道等に掲載されている事項に係る調査については、正確性の確認が難しいことや、遺族のプライバシーに対する配慮が必要であることから、基本的に貸主・売主や管理会社に確認したことを伝えればいいとしています。

ガイドラインを参考に貸主・売主さんがしっかりと伝えなければいけないということですね。宅建業者としては言わずに賃貸や売買をしてもトラブルに巻き込まれる可能性が大きいのでなるべく知ってしまったことは伝えようとするはずです。かくして、貸したり・売ったりするとしっぺ返しが来るのは業者でなくオーナーさんかもしれません。

　それでは最後に一番気になるところですが・・・

事件事故からどれくらいの期間経てばいわなくていいのでしょうか？

賃貸物件について・・・

事案の発生から概ね３年間は、借主に対してこれを告げるものとする。

概ねがよくわかりませんが、賃貸の場合は3年という期間が出たので朗報ですね。

売買契約について・・・

掲げる事案が発生 している場合には、これを認識している宅地建物取引業者は、事案の発生時期、
場所及び死因（不明である場合にはその旨）について、買主に対してこれを告げるものとする。

とあります。

分かった範囲内ですべて告知しろということですね。終わりはないようです。

建物を建て替えた場合はどうなるのでしょうか？

よくわかりません・・・